“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底(dǐ)部(bù)，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重要参考<吴亦凡资产多少亿/strong>

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地(dì)产个股的阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否也是业(yè)内最低的；这些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且(qiě)有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便(biàn)是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得(dé)上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一(yī)线城市，另(lìng)外(wài)一半也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于(yú)100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有(yǒu)那(nà)么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的(de)扩(kuò)张速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融(róng)资成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自(zì)身的基(jī)本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的(de)2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持(chí)自(zì)身业绩的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系(xì)密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭(háng)拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳(wěn)居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意吴亦凡资产多少亿的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金(jīn)、建信养老、新(xīn)华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电(diàn)器(qì)、物业管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行(xíng)业在进入(rù)存量房时(shí)代，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来(lái)越多。美国(guó)过去的(de)数(shù)据充分说明(míng)了这(zhè)一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两(liǎng)只基金都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也(yě)因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年(nián)内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居(jū)。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和广发安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不(bù)过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业(yè)服务(wù)不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较高(gāo)，这(zhè)跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系的(de)。”他进一步(bù)强调。