万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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