饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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