文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(y一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克án)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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