万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的wàn)柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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