文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读)杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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