OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说(shuō)明(míng)会上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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