导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　75寸电视长宽是多少ng>（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均75寸电视长宽是多少(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　75寸电视长宽是多少g>第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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