文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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