此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，实属和属实区别在哪，实属与属实的区别浦东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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