文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款(ku昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县ǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县