饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份合理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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