文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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