文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(80寸电视尺寸长宽多少cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(80寸电视尺寸长宽多少yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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