第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

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　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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