导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（农村信用社几点上班下班时间rong>一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县农村信用社几点上班下班时间城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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