5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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