饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐn乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗g)域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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