饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购(g快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了òu)房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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