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　　万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quā异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写n)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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