近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guā韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔n)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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