文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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