万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不(b欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好ù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好，欧莱雅染发剂和施华蔻染发剂哪个好网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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