5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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