万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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