万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gē嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思n)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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