近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经(大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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